theme
یادداشت با موضوع “اجاره نشینی و معضلات آن در ایران”
روزنامه آفتاب یزد – ۱۹ مهرماه ۹۶ – صفحه ۱۴
اجاره نشینی به خودی خود معضلی محسوب نمی‌شود و مشکل از آنجایی شروع می‌شود که حقوق مستاجر رعایت نشده و الگوی صحیحی برای آن وجود نداشته باشد. سال‌ها‌ست که در کشورمان تقاضا برای مسکن استیجاری سیر صعودی داشته که از دلایل این روند می‌توان به رشد سریع جمعیت در دهه‌ها‌ی۵۰ و ۶۰ اشاره نمود که این مسئله منجر به افزایش تقاضا برای جمعیت جوانی شده که اکنون در صدد تشکیل زندگی مستقل می‌باشند. همچنین رشد بی رویه شهر نشینی که براساس سرشماری نفوس و مسکن در سال۹۵ نسبت جمعیت شهرنشین به روستا نشین را ۷۴درصد برآورد می‌کند، سبب چنین افزایش تقاضایی در شهر‌ها و به خصوص کلانشهرهای کشور شده است. به گونه‌ای که بر اساس آمار موجود برای واحدهای مسکونی سهم نحوه تصرف اجاره‌ای در سال ۱۳۶۵ حدود ۱۸درصد و در سال۹۵ حدود ۳۷درصد برآورد می‌گردد.
اجاره نشینی با الگوی کنونی در کشورمان که ثبات مکانی را برای خانوار مستاجر متصور نیست آسیب‌ها‌ی از قبیل ایجاد بی‌هویتی مکانی و اختلال هویتی را به همراه دارد. محلات مختلف هر کدام خصوصیات مشترک و قابل شناسایی دارند به‌گونه‌ای که به طور ذهنی برای افراد قابل احساس است. اجاره‌نشینیِ بی‌ثبات که هویت بخشی محله‌ای را بی اثر می‌کند باعث عدم ایجاد حس تعلق مکان در میان خانوارهای مستاجر می‌گردد. پیامد‌ها‌یی از قبیل عدم احساس تعلق به محله و شهر، عدم توجه به معضلات شهری و احساس مسئولیت نکردن در امور محله‌ای و شهری و کاهش پیوند‌ها‌ی اجتماعی از نتایج چنین اختلال هویتی برای افراد می‌باشد.
به لحاظ تاریخی در سال ۱۲۹۴ قانون مالیات مستغلات با موضوع معافیت مالیاتی مسکن‌ها‌ی ارزان قیمت به تصویب رسید که به طور ضمنی خانوارهای مستاجر را مورد حمایت قرار می‌داد. همچنین قانون تعدیل مال الاجاره‌ها مصوب سال ۱۳۱۷ که به کوشش دکتر متین دفتری به ثمر نشست و نیز تعدیل اجاره بهای واحدهای مسکونی در دهه ۳۰ اقداماتی بود که در حمایت از حقوق اجاره نشین‌ها صورت پذیرفت. قوانین موجر و مستاجر در چهار نوبت یعنی در سال‌ها‌ی ۱۳۳۹، ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و در نهایت آخرین این قوانین در سال ۱۳۷۶ در ۱۳ ماده مصوب گردید که بنا بر اظهارات برخی کارشناسان علوم حقوق، این قانون بعضاً دست موجر را برای زیاده‌طلبی باز گذاشته و منافع مستاجر را لحاظ ننموده است و حتی معتقدند قانون ۱۲ ماده‌ای تشویق و احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری که
چند ماه پس از قانون قبلی به تصویب رسید صرفاً به دلیل کاهش تبعات منفی همین قانون نگاشته شده است.
از نقایص قوانین موجود در این زمینه که بگذریم، در حال حاضر مالکان در اجاره ملک خود از سه جهت منتفع می‌گردند. اول اجاره بهای دریافتی از مستاجر دوم افزایش قیمت مسکن ناشی از تورم موجود و سوم از محل ودیعه دریافتی از مستاجر. بنابر این دریافت وجهی تحت عنوان ودیعه به بهانه تورم عمومی قیمت‌ها منطقی به نظر نمی‌رسد و دراین مورد قوانین به ضرر مستاجر است. این قانون ایرادات دیگری نیز دارد که بررسی آن در این مقال نمی‌گنجد.
یکی از موارد ناهنجاری در تعیین نرخ اجاره بها توسط موجر که نقشی اساسی در این بازار ایفا می‌کند میزان سود بانکی است. بسیاری از مالکان همواره دلیل افزایش اجاره بها را به بهای ملک خود مرتبط می‌دانند و سرمایه گذاری مبلغ ملک خود در بانک را همواره به صرفه تر از دریافت اجاره بها بیان می‌کنند و از طرفی در مواقع کاهش سود بانکی با کاهش مبالغ ودیعه اجاره بهای بیشتری را به جبران آن کاهش طلب می‌کنند که این روند همیشه به ضرر مستاجر است.
بر اساس استاندارد‌ها‌ی جهانی به طور متوسط یک فرد با درآمد ۵/۵ سال فعالیت خود باید بتواند برای خود مسکن خریداری کند. در صورتی که در کشورمان این عدد برای جامعه کارگری و حقوق بگیران متوسط در شرایط ایده آل بیش از ۲۰ سال می‌باشد که فاصله‌ای قابل توجه است و در نتیجه آن هر روز بر تعداد اجاره نشین‌ها افزوده می‌شود.
در بسیاری از کشور‌ها‌ی دنیا با استفاده از ظرفیت بازار رهن ثانویه مسکن، افراد با پرداخت مبلغ اولیه اندک و بازپرداخت الباقی به صورت اقساط صاحب خانه می‌شوند. در کشور ما این موضوع در بند دوم از ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ابلاغی سال ۱۳۸۷ تصریح شده است که به دلیل برخی موانع حقوقی با تاخیری چند ساله، اواخر سال۹۴ مجوز اولیه انتشار اوراق بهادار رهنی صادر شد. هم‌اکنون حجم این بازار در کشور کمتر از ۱۰ درصد است. درصورتی‌که سهم این بازار در کشور‌ها‌ی توسعه یافته بیش از ۴۰درصد و در برخی کشور‌ها ۱۰۰ درصد از تولید ناخالص داخلی بازار رهنی است.
به صورت کلی قانون گذاران و متولیان حوزه مسکن باید به این مسئله که در اقتصاد کشور ما حقوق اجاره نشین‌ها رعایت نمی‌شود و اقتصاد اجاره نشینی به نفع موجر و در مقیاس بزرگتر به نفع سوداگران بازار مسکن است توجه ویژه داشته و از تمام ظرفیت‌ها برای اصلاح وضع موجود استفاده نمایند.
